深圳中心区旧改稳步推进：佳园二期获多方资本青睐 有望明年入市

一期高品质交付筑底 深圳福田中心区佳园二期借力资本加速焕新

在国家持续推进“好房子”建设和城市更新工作的背景下，深圳中心区存量更新项目正逐步进入兑现阶段。近期，位于福田CBD核心区域的佳园项目（原东山小区）二期在资金端释放出积极信号，项目推进节奏有望进一步加快。

资金端释放积极预期，核心资产价值凸显

近期，已有多家金融机构对项目确定投资意向。对于机构资金而言，是否介入，更关注资产本身的安全边际与兑现路径。从当前情况看，佳园二期所处的区位条件与前期开发积累，为项目释放出较强的执行预期。

佳园项目位于滨河大道与民田路交汇处，属于福田中心区较为稀缺的住宅更新地块。区域内新增住宅供应长期有限，而居住需求保持稳定，使核心区更新项目具备一定的稀缺价值。过去几年，该区域新房供应相对较少，市场价格更多依赖二手房支撑，核心区住宅资产的稀缺属性逐步受到关注。

佳园二期规划住宅体量约2.2万平方米，在深圳整体市场中规模并不突出，但在福田核心区背景下，其价值更多体现为对区域新增住宅供给的补充。资金端释放的积极信号，也为项目后续推进创造了条件。若相关资金顺利落实，预计佳园二期有望于今年年内完成拆迁工作，并计划于明年进入预售阶段。

一期高品质兑现，为后续开发奠定信用基础

佳园项目的前身东山小区始建于上世纪八十年代，曾是最早一批来深建设基建工程兵的住房。然而，20多年的更新进程却历经波折：2002年首次动迁因反对被叫停，直到2013年佳兆业正式介入操盘。

近几年行业进入深度调整期，项目再度面临挑战。在地方政府主导下，具有多重国资背景的福田安城投强力入驻纾困。2022年12月30日，佳园一期商品房“佳兆业佳园”在住建局公示，备案住宅 143套，备案均价约10.3万/平方米，单价区间为 8.41-12.57万/平方米，区间总价约 1162-9891万。

2023年底，佳园一期顺利完成回迁房集中交付；2024年5月，商品房也如期交付，入伙率达到100%。一期的顺利交付，某种程度上完成了一次关键验证——不仅兑现了对原有业主的承诺，也为后续开发建立了信用基础。在当前市场环境中，高品质的交付能力本身，已经成为影响定价的重要变量。

资本关注下的产品升维与定价权回归

如果说佳园一期解决的是“能不能完成”的问题，那么二期面对的，则是“能做到什么程度”。

随着市场上关于金融机构介入的讨论不断升温，佳园二期不再只是一个被动推进的历史旧改工程，而开始被视为具备重新定义产品与价值体系潜力的项目。在福田CBD一手住宅长期断档的背景下，重新出发的佳园二期注定不再仅仅为了补充市场库存 。资金关注所带来的预期改善，使其有底气以更高的产品标准参与市场竞争。

业内人士认为，在前期问题逐步化解、资金预期改善的背景下，城市更新项目进入稳定推进阶段，有助于提升项目开发节奏与品质建设水平。佳园项目的推进，也在一定程度上反映出城市更新领域通过政府协调、市场化资金参与等方式推动历史遗留问题逐步解决的实践路径。